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記者在河南省許昌市采訪了解到，國內(nèi)首個按市場運作、以個人委托代理模式開發(fā)的住宅小區(qū)，將于今年9月底建設(shè)完工交付使用。這個建筑面積7 .8萬平方米的小區(qū)，代建對象主要針對當?shù)刂行W、幼兒園教師等城市中低收入階層，住房均價低出同類地段市場均價35%，與疲軟的房地產(chǎn)銷售市場相比，這個小區(qū)在開工時房屋幾乎已經(jīng)訂購一空，迅速激活了城市中低收入者的住房消費。采訪中，一些專家認為，這種新的開發(fā)模式是構(gòu)建房地產(chǎn)多元化供給市場的有益探索，在一定程度上起到了以市場的辦法解決民生問題的作用，值得鼓勵借鑒。
“平民地產(chǎn)”深受歡迎
這個通過個人委托代理模式開發(fā)、名為“書香苑”的住宅小區(qū)，由于價格遠低于市場均價，甚至比當?shù)匾恍┙?jīng)濟適用房小區(qū)均價還低，被稱為“平民地產(chǎn)”，深受城市中低收入階層的歡迎。
健康路小學教師宋小軍是這個項目的第一個參與者，他說：“我看房看了五六年，這下終于買到自己能買得起的房子了 。 ” 他說 ： “ 我從2004年起開始看房，越看價越高，越看越買不起，工作10多年了，還帶著老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。這次我選了一套120平方米左右的房子，總房價20萬元出頭，比商品房便宜很多，我拿出全部積蓄10萬元交了首付，往后就靠貸款了，這種模式特別適合我們�！�
記者了解到，這個小區(qū)于2009年9月動工，分三期開發(fā)，共有12幢多層和四幢小高層，到2011年6月，12幢多層、456套房已全部交工，入住率達到71%；四幢小高層到今年9月底交工。小區(qū)房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。
在價格上，這個小區(qū)多層均價在1600元，遠低于2700元左右的市場平均價價格；小高層由于近幾年原材料價格上漲等因素，均價從原來的2157元上漲到了2391元，但仍然遠低于當?shù)匦「邔?900元至4200元的市場均價。
這個小區(qū)位于許昌市老城區(qū)，位置并不偏遠，附近有兩所小學和兩所中學，在當?shù)貙儆趦?yōu)勢教育資源；周邊醫(yī)院、超市等生活配套齊全。購房戶中，市區(qū)兩級教師約有230多戶，占到了30%左右，其它主要是當?shù)匾恍┦杖肫偷膯挝宦毠ぁ?/P>
許昌市魏都區(qū)的小學教師趙明說：“我聽說這個項目后，回家一商量第二天就交了5萬元預(yù)付款，這個價格和我平�？吹拿科椒矫锥г臉潜P相比便宜太多了�！彼f，比自己參加工作早幾年的趕上了集資建房，往后的只能買商品房了，但兩口子每月收入加一起還不夠買一平方米的，像自己這個情況的同事有很多，基本都和老人住一起，像這樣的代理建房模式實際上還帶有一定公益性質(zhì)，大家很歡迎。
成本完全公開 利潤提前限定
許昌市的個人委托代理建房采取雙公司運作，即由惠民房產(chǎn)中介公司和惠民房地產(chǎn)開發(fā)公司兩家公司來實施，把有住房需求、自愿參與建房的個人組織起來，把各項成本向參與者完全公開，公司通過收取提前限定利潤率的代理服務(wù)費的方式盈利。
公司負責人楊金城介紹說，城市中低收入階層對住房需求的市場空間巨大，但最大的障礙就是房價過高。2007年公司成立后，決定針對中低收入階層、按照代理建房的模式來開發(fā)。在2007年第一次參與土地競標時，總共有2000多人報名參加，光教師就有1097名，還出現(xiàn)了通宵排隊預(yù)訂房號的場景，3天之內(nèi)就收到了預(yù)交建房款2000多萬元。但后來因土地拍賣價格過高，超出了公司給客戶房價每平方米不超過1350元的承諾，隨后放棄競拍。
2008年后，拿下這塊土地的開發(fā)商因為地價過高、市場萎靡等問題，向政府提出退地。經(jīng)過與政府的溝通協(xié)商，在許昌市政府的積極支持下，惠民公司正式承接了這塊土地。由于第一次的競標失敗，這次只有357人預(yù)交了建房款，但隨著項目真正進入實施，許多客戶上門預(yù)交建房款，提前預(yù)訂一空。
代理建房模式受歡迎的一個核心就是成本完全公開、利潤提前限定。楊金城介紹說，公司和每一個參與者簽訂合同，把成本中的各項構(gòu)成和折算出的每平方米的價格，向參與者完全公開，并把公司的代理服務(wù)費約定在7%。同時成立由參與者組成的11人的監(jiān)管組，對項目進展、工程建設(shè)、資金支付等進行全程監(jiān)管。與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式相比，這種模式?jīng)]有售樓部、沒有廣告支出、不依賴銀行貸款，利潤又提前限定，這樣的項目才能做到平價房產(chǎn)。
原魏都區(qū)教體局局長宋云峰介紹說，這個項目有區(qū)教育系統(tǒng)100多名教師參加，應(yīng)該說在解決教師住房難問題上發(fā)揮了重要作用。集資建房取消后，針對教師住房難、群眾呼聲大的問題，曾經(jīng)和幾家開發(fā)商聯(lián)系過團購，但價格仍然難以接受。這次許多教師之所以參加代理建房，因為這種模式成本和利潤都是透明的，價格上與教師們的收入相比也能接受，又能參與到工程質(zhì)量和資金監(jiān)管中，群眾很歡迎，也確實為中低收入階層辦了好事。
市場空間巨大 運作漸趨成熟
根據(jù)惠民公司在許昌市40多個單位的市場調(diào)研，有自愿參與此種模式建房意向的人達1萬多人，主要分三種類型的住房需求者，即：自住型、改善型和農(nóng)村人口進城務(wù)工者。楊金城介紹說，大部分客戶屬于買不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)適房，根據(jù)我們的抽樣調(diào)查匡算，這種類型的需求者約占全市需房者65%左右，需求潛力巨大。
記者采訪了解到，個人委托代理建房模式是由個人合作建房脫胎而來。幾年前，個人合作建房曾在全社會引起廣泛關(guān)注，先后有50多個城市成立了個人合作建房組織，聯(lián)合消費者準備自己開發(fā)建設(shè)平價房，但最后都銷聲匿跡。許昌的這種個人委托代理建房模式也是通過將自愿參與建房者組織起來，開發(fā)建設(shè)平價房，但解決了個人合作建房存在的合法性、規(guī)范性和專業(yè)性不足等問題。
個人委托代理建房模式吸取了個人合作建房“客戶前置”的長處，即首先搞市場需求調(diào)查，提前鎖定客戶，同時吸取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司化運作的規(guī)范操作方法，但又區(qū)別于大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作模式。
在經(jīng)營方法上，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的商品房是自主建設(shè)，自主定價，自主經(jīng)營銷售，客戶后置；而個人委托代理建房是客戶前置，即提前約定好客戶，并受他們的委托，根據(jù)他們的意愿和要求設(shè)計建房，提前協(xié)商約定代建房價，提前約定代理服務(wù)費收取的比例，建房成本全面公開，自始至終屬于代理行為；在資金投入上，開發(fā)商是自行投資開發(fā)建設(shè)，委托代理個人建房是以需房消費者投資為主，公司資金作為輔助而實施的一種代理建房行為，并且從設(shè)計到建設(shè)，要全面聽取需房消費者的意見，同時建房的全過程處于需房消費者的參與和監(jiān)督之下。
在資金管理管理上，采用“多方共管，公開透明”的方式，即每個人預(yù)交的建房資金由代理公司方、出資人代表方組成住房建設(shè)監(jiān)管組共管，在銀行開立預(yù)存資金賬戶，銀行預(yù)留印章分設(shè)分管，在資金使用時，各方在用款項目申請書上共同簽字后，方可使用資金。并由銀行參與資金監(jiān)管，確保資金的安全管理和使用。
2011年11月，許昌市又一個用代理建房模式開發(fā)的六和花園小區(qū)項目也正式動工。這個占地面積106畝、有13幢高層的小區(qū)，共計1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的個人委托代理模式開發(fā)，房屋均價僅為2760元，而同類高層住宅市場價在4300元左右，已經(jīng)全部訂出。
楊金城介紹說，這種模式操作已經(jīng)趨于成熟規(guī)范，各個環(huán)節(jié)特別是資金管理使用等核心問題都在法律法規(guī)和參與者的監(jiān)管之下；營銷廣告推廣和銷售服務(wù)等環(huán)節(jié)的減少，大大降低了管理成本費用，有利于平抑房價，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)走向多體制、多機制、多種模式并舉的局面，也降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行貸款的過度依賴。
河南省社科院院長喻新安認為，這種新的開發(fā)模式改變了當前房地產(chǎn)開發(fā)模式過于單一的狀況，有助于借助市場力量使房地產(chǎn)開發(fā)市場回歸理性。平抑房地產(chǎn)價格，一方面需要相關(guān)政策的落實到位，另一方面也更需要新的市場主體、新的開發(fā)模式，培育多元化的市場力量。
為保障房市場化運作提供借鑒
一些專家認為，這種開發(fā)模式通過完全市場化的運作，在一定程度上達到了政府保障房建設(shè)的民生目標，豐富了低端住宅市場的供給，對于平抑房價、激活中低收入階層購房需求有積極作用，值得借鑒推廣。
近期以來，保障房分配遇冷的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，河南、廣東、湖北、河北等省份部分城市都曾出現(xiàn)經(jīng)適房銷售明顯“供過于求”的現(xiàn)象，許多樓盤的銷售比例不足一半，甚至只有一、二成。在鄭州、武漢等城市，首批公租房也遭受了市場冷遇。河南財經(jīng)政法大學副教授張金波認為，這反映出僅憑政府力量很難滿足多元化的市場需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、醫(yī)療等多個方面，建保障房是政府做的惠民工程，但這并不意味著政府要完全包辦，也應(yīng)該考慮如何激活市場力量來解決問題。
河南省社科院副院長谷建全等專家認為，相比之下，許昌的個人委托代理建房模式是一種有益的探索，解決了經(jīng)濟適用房面臨的幾個難點問題。首先是切實降低了房價，使政府從經(jīng)適房建設(shè)、分配、管理等事務(wù)中解脫出來；其次是強化了透明度，在購房者的參與下，能夠確保質(zhì)量；此外，供求雙方直接掛鉤，能夠消除地產(chǎn)泡沫。這對于推進經(jīng)適房的市場化運作有重要的參考意義，尤其在二、三線中小城市發(fā)展?jié)摿^大。
另一方面，一些地方干部認為，這種模式老百姓很歡迎，說明它很有生命力，作為一種有益探索，需要不斷在實踐中成熟完善，政府也應(yīng)給予大力支持；但同時，這種模式與現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式有沖突，主要是利益沖突太大，也使得地方政府在支持和推廣上格外謹慎；此外，在土地招拍掛市場上能否在可接受價位成功舉牌，也是一大挑戰(zhàn)。
一些學者和專家建議，對于類似的微利地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，政府應(yīng)給予一定的政策扶持，甚至可以視同保障性住房享受相關(guān)優(yōu)惠政策，如在城市配套費、墻改基金、電力配套費等地方行政事業(yè)性收費上給予減免。在稅收政策上，清理一些事實上重復(fù)納稅的項目，將既有的增值稅優(yōu)惠政策落實到位等，在成本透明的開發(fā)模式下，這些政策還會推動房價較大幅度下降。另一方面，建議政府在土地供應(yīng)方面給予支持，比如，可以采取土地價撥的方式，或者有針對性地采取掛牌方式予以支持。同時，建議相關(guān)部門加強對類似新開發(fā)模式的關(guān)注，給予引導(dǎo)和幫助。
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