11月22日,國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知,要求堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn)權房,對在建、在售的小產(chǎn)權房堅決叫停。但是對于已經(jīng)建成并且銷售了的小產(chǎn)權房卻并未提及。
在中國社科院農(nóng)村經(jīng)濟研究所研究員黨國英看來,此時中央叫停小產(chǎn)權房并不奇怪。他對《華夏時報》記者表示,兩部委此番重申十分必要,有助于剎住搶建小產(chǎn)權房這股風。
深圳市規(guī)劃國土委一位內(nèi)部人士則對本報記者表示,兩部委的通知說明國家堅決不允許小產(chǎn)權房轉正,因為一旦放松就無法控制,小產(chǎn)權房問題太復雜,不可能一下子就解決。
最后的瘋狂
受到各界廣泛關注的小產(chǎn)權房終于迎來最終審判,但在此之前卻上演著最后的瘋狂。
11月21日下午,《華夏時報》記者來到位于深圳市寶安區(qū)龍華新區(qū)華榮路與創(chuàng)藝路交會處的鋒尚公寓時,裝修人員正在緊急施工中。公寓第10層已改裝完畢。據(jù)悉,鋒尚公寓不過低調(diào)開盤十天,已經(jīng)售出16套。
中介人員向記者出示的資料顯示,鋒尚公寓戶型全是單房和一房一廳,一套價格從7.5萬到21.8萬不等,樓盤定位十分明確,即面向投資客用于出租,樓盤老板在頭兩年替業(yè)主包租,14種戶型月租均不同,最少330元/月,最多620元/月。記者粗略地計算了一下,以一套7.5萬的單房為例,月租330元,需要19年才能收回成本,年投資回報率約5%,與商品房相近。
事實上,從“383”方案到十八屆三中全會《決定》內(nèi)容公布期間,深圳小產(chǎn)權房迎來了炒作的絕佳機遇!稕Q定》中提到的“保障農(nóng)戶宅基地用益物權,改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點,慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓,探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”,被中介人員解讀為:小產(chǎn)權房未來即將轉正。
名為“深圳小產(chǎn)權房大全”的微博用戶,代理了深圳一百多個小產(chǎn)權房樓盤,據(jù)該代理機構人員小王透露,最近半個月內(nèi)小產(chǎn)權房每平方米提價一兩百元十分常見,最高的已經(jīng)漲價500元/平方米,如位于松崗的星辰城市花園、金湖雅苑。
而北京通州的小產(chǎn)權房近期最高也已經(jīng)漲價1000元/平方米,一位曾從中受益的投資客表示,仍然看好小產(chǎn)權房的上升空間。
本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著農(nóng)村集體建設用地制度改革的炒作,小產(chǎn)權房的購買人群,也從過去以自住為主,開始轉為投資比例上升。
爭論轉正
毫無疑問,11月22日兩部委的表態(tài)徹底擊碎了小產(chǎn)權房投資客們的美夢。
事實上,市場各方對于小產(chǎn)權房近期釋放的政策信號,都存在不同的解讀。
“千萬別買,讓小產(chǎn)權房轉正,想都別想,三中全會也沒說小產(chǎn)權房可以入市!比A遠董事長任志強近日怒斥小產(chǎn)權房的違法性,認為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。
而以研究市場為主的多個專家觀點趨于一致,認為對于小產(chǎn)權房已經(jīng)形成的既定事實,必須分批次解決,通過補交地價,讓其入市,“383”方案的提法可見端倪。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對記者表示,是否能轉正,關鍵在于是否為建設用地,是否符合規(guī)劃,如果用農(nóng)地建的宅基地和小產(chǎn)權房肯定不可能轉正。同時,需要對這些小產(chǎn)權房進行處置,比如補交地價,否則不公平。
“開發(fā)商當然不希望小產(chǎn)權房轉正,體量太大,入市對于房地產(chǎn)市場的沖擊將具毀滅性!鄙鲜錾钲谑幸(guī)劃國土委內(nèi)部人士對記者直言,這也是政府憂慮的一點。
而在國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)的通知中,明確表態(tài),對于建設、銷售“小產(chǎn)權房”,嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī),不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃,不符合土地用途管制制度,沖擊了耕地保護紅線,擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序,損害了群眾利益,影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設的健康發(fā)展,建設、銷售和購買“小產(chǎn)權房”均不受法律保護。
事實上,近年來,國務院有關部門也曾多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā),但是這一次兩部委的表態(tài)言辭之嚴厲,態(tài)度之堅決,仍較為罕見。
對此,黨國英表示,一直以來中央態(tài)度都十分堅決,因為小產(chǎn)權房的體量已經(jīng)十分龐大,再興建更加無法解決,兩部委的重申十分必要,有助于剎住搶建的小產(chǎn)權房這股風。
中央從未松口
隨著小產(chǎn)權房覆蓋面的擴大,小產(chǎn)權房已非簡單的經(jīng)濟或法律問題,而是演變成涉及政府、農(nóng)民個人、農(nóng)村集體、開發(fā)商、城鎮(zhèn)購房者、投資客等多個利益主體,涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權、城鎮(zhèn)住房保障等制度層面的一個復雜的社會問題。
這在中央黨校三農(nóng)問題研究中心副主任徐祥臨看來,三中全會關于土改針對的主要是城鎮(zhèn)化進程中,農(nóng)村集體建設用地將改變過去由政府先征地再入市的征地制度,而是直接進入市場交易,但這并不代表在農(nóng)村集體建設用地上的建筑物可以直接入市流轉。
事實上,中央層面對于小產(chǎn)權房問題也從未松口,國土資源部曾多次強調(diào),“小產(chǎn)權房”實質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律,違反相關政策,各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權房”等違法用地、違法建筑行為。
北京榮幫瑞明投資管理有限公司董事長李偉告訴記者,小產(chǎn)權房入市會對房地產(chǎn)業(yè)有一定影響,在未來幾年內(nèi)不太可能實現(xiàn)與國有土地同等入市。而住房和城鄉(xiāng)建設部科學技術委員會常務副主任李秉仁近日也明確表示,從未聽過國家有要解禁小產(chǎn)權房的說法。
小產(chǎn)權房違法,這是現(xiàn)實法律中毋庸置疑的事實,對已建成的小產(chǎn)權房,該如何處置?
此次兩部委針對小產(chǎn)權房下發(fā)的通知中,僅對在建、在售的小產(chǎn)權房堅決叫停,但是對已建、已售的小產(chǎn)權房的處置問題卻并未提及。
因此,有樂觀者,如民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠認為,小產(chǎn)權房對穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場、增加供應、解決居民住房問題功不可沒,小產(chǎn)權房轉正是必然的趨勢。
顧云昌也認為,從中央提出建設統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地來看,小產(chǎn)權房變大產(chǎn)權是必然趨勢,但處置起來問題復雜,因此已經(jīng)拖了十來年,中央政府一直未松口。
“政府不敢隨意放開小產(chǎn)權房,最主要是目前沒有辦法評估到入市會帶來哪些后果和影響!鄙鲜錾钲谑幸(guī)劃國土委內(nèi)部人士分析。他認為,兩部委的表態(tài)已經(jīng)說明國家堅決不會允許小產(chǎn)權房轉正。不過對于購買小產(chǎn)權房自住的并無多少風險,政府強拆的可能性不大,而歷經(jīng)幾輪上漲潮的小產(chǎn)權房就如同現(xiàn)在的商品房一樣,想要再從中套利,也不大可能。(本消息源自華夏時報) |